Une loi qui manque d'ELAN

Une loi qui manque d'ELAN

La politique du logement en France est très coûteuse avec plus de quarante milliards d’euros dépensés, soit environ 2% du PIB. C’est deux fois plus que chez nos voisins européens et, pourtant, les résultats ne sont pas à la hauteur.

 

Par ailleurs, les chiffres du secteur ne sont pas bons avec une baisse des permis de construire entre juillet et septembre de 10,2% par rapport à la même période en 2017, soit 122.100 unités. Le nombre de mises en chantier est aussi en diminution de 7,9% à 85.100. Jusqu’en début d’année, la tendance restait positive avec une progression de 9,2% entre avril 2017 et mars 2018 pour un total de 425.800 logements mis en chantier au cours de cette période. Nous sommes loin de l’objectif de construction de 500 000 logements par an…

 

Parmi les raisons qui expliquent cette morosité, il y a le recentrage du Prêt à Taux Zéro, le rognage du Pinel et la quasi-suppression de l’APL accession. Ces mesures ont été prises pour des raisons budgétaires et elles ont déjà des impacts sur le bon fonctionnement du secteur. Le Gouvernement aurait dû éviter de créer un environnement défavorable à l’achat ou à l’investissement dans un logement. Cela entraîne un ralentissement des ventes, donc des constructions et des chantiers et cela détruit des emplois dans un secteur qui compte pour plus de 5% du PIB en France, ce qui est très élevé. Par ailleurs, le Gouvernement, en demandant des économies aux organismes HLM a réduit leurs investissements alors que ces économies devraient se concentrer sur le regroupement des organismes HLM pour générer des économies d’échelle.

 

Une baisse des logements mis en production se profile en 2019 et la loi ELAN ne créera pas pour l’instant de choc d’offre, même si certains de ses articles vont dans le bon sens.

 

Sur le logement social, on peut se réjouir que la loi assouplisse les conditions de vente des logements HLM avec des occupants prioritaires en cas de cession et des objectifs de 40 000 ventes par an contre 8 000 actuellement. Toutefois, le dispositif risque d’être trop coûteux pour les locataires et les logements seront cédés en bloc à des acteurs privés, comme la loi le permet, avec pour seul but de dégager des ressources pour les organismes HLM…

 

La loi Elan signe aussi le grand retour de l’encadrement des loyers pour limiter l'évolution du loyer d'un logement lors de sa mise ou remise en location ou lors du renouvellement du contrat de location. Il sera toujours possible pour une commune volontaire de procéder à des expérimentations d'encadrement des loyers privés dans les zones tendues. Toutefois, l’encadrement des loyers dans les communes volontaires, même si les conditions d’application sont plus souples que dans la loi ALUR, va encore inciter les professionnels de l’immobilier à limiter leurs investissements dans l’immobilier. En effet, la rentabilité est aujourd'hui trop faible pour leur garantir des retours sur investissements suffisants. Cet encadrement séduisant pour des raisons morales bloque le marché de l’immobilier.

 

La loi regorge par ailleurs de dispositifs variés ayant peu d’incidence globale sur la création d’un choc d’offre. Il en est ainsi de la dématérialisation des extraits du règlement ou des demandes de permis de construire, de la prise en compte de la diversité des copropriétés dans les règles de gouvernance voire même de la suppression de l’obligation d'organiser un concours d'architecture pour les organismes d'HLM et sociétés d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux. La réduction du rôle des Architectes des Bâtiments de France dans la résorption du bâti insalubre et l'installation de pylônes de téléphonie mobile où les dispositions pour lutter contre les recours abusifs dirigés contre les permis de construire auront peut-être une incidence un peu plus forte… mais globalement, nous sommes loin du compte. Le bail mobilité est un autre dispositif souple pour des locataires concluant un bail sur une courte durée pour des motifs professionnels. La loi créée aussi des opportunités d'urbanisation complémentaire pour les villes littorales. Celles-ci sont strictement encadrées par la loi et nous nous en réjouissons, ce n’est donc cela non plus qui créera beaucoup de logements. L’accroissement des sanctions pénales et financières envers les loueurs et les plateformes qui ne tiennent pas compte de la réglementation en vigueur dans les locations saisonnière sont là pour mieux contrôler cette activité et répondre aux demandes de la profession hôtelière fortement concurrencée par ce nouveau mode d’hébergement. Il en est ainsi de la lutte contre les marchands de sommeil utile pour lutter contre certains de leurs agissements, car ils se nourrissent de la misère.

 

Le seul point vraiment positif dans la création de nouveaux logements, c’est la transformation de bureaux en logements avec un bonus de constructibilité de 30%, ce qui va rendre ces opérations économiquement rentables pour les promoteurs. Il sera également possible de déroger aux contraintes de mixité sociale fixées par les Plans Locaux d'Urbanisme. La loi ELAN a aussi modifié le passage de 100% à 20% de logements accessibles aux personnes handicapées dans la construction neuve. Cela va permettra de réduire les coûts de construction, sans pénaliser les handicapés car les logements sont évolutifs. Ce chiffre correspond aussi à la norme dans d’autres pays européens. On le voit comme dans la plupart des lois du Gouvernement, on reste toujours un peu sur notre faim. Où est l’audace réformatrice qui permettrait de créer ce choc d’offre ?

 

Nous souhaiterions un vrai statut de bailleur privé, comme cela a été le cas pour les foncières de bureaux qui en bénéficient depuis plus de quinze ans. Ce statut devrait prendre en compte les relations entre les propriétaires et les locataires (avec des droits et des devoirs équitablement partagés sur la base de baux simplifiés. Les bailleurs seraient mieux protégés contre les impayés de loyers et les locataires accompagnés et parfois relogés par l’État s’ils sont dans une situation financière difficile. Le statut de bailleur privé instaurerait les principes d’une fiscalité plus douce, en l’occurrence de 30% maximum sur l’ensemble des revenus pour les bailleurs privés avec un taux de CSG/CRDS de 13,2% (identique aux revenus du travail). À terme, il faudra également envisager la suppression de l’IFI ou du moins d’en extraire la résidence principale du calcul.

 

Concernant la politique d’incitation à l’investissement locatif, nous proposons de réintroduire ces dispositifs tels qu’ils étaient au moment de l’arrivée de ce gouvernement en 2017 dans le cadre d’une politique régionale du logement. Chaque Région identifiera en concertation avec l’État les zones les plus tendues avec des aides qui sont concentrées sur ces zones.

 

Les demandes de regroupements des bailleurs sociaux devraient s’accompagner de l’évaluation des dispositifs fiscaux dont ils sont bénéficiaires : IS, absence d’imposition des plus-values de cession d’actifs, TVA à 5,5 % sur la construction neuve et sur les gros travaux, exonération de taxe foncière pendant vingt-cinq ans sur les constructions neuves, exonération de droits de mutation pour les cessions d’immeubles entre organismes HLM… Ces dispositifs fiscaux seraient évalués, dans le cadre d’une concurrence avec les bailleurs privés qui doit être équitable, avant d’être revus et probablement corrigés.

 

• Facilitons également l’accession à la propriété dans le logement social via la location à option d’achat. Ce dispositif selon le PDG de Nexity permettrait de louer son bien pendant une longue période en se laissant le choix de l’acquérir à la fin. Il est courant dans l’automobile ; il pourrait le devenir dans le logement.

 

Sur le plan des normes, nous proposons un pacte avec le secteur pour les assouplir plus fortement. Ce pacte doit associer les professionnels du secteur et être assorti de contrepartie, notamment sur la limitation, voire la baisse des coûts de construction avec des objectifs quantitatifs à atteindre sur le prochain quinquennat (par exemple une baisse des coûts de construction de l’ordre de 10% sur cinq ans).

 

C’est avec ces propositions que nous pourrions atteindre cet objectif de 500 000 logements par an, permettant de réduire le nombre important de personnes mal logées en France et de redonner la nécessaire confiance aux acteurs de l’aménagement et du bâtiment.

 

Pierre MAURIN,
Entrepreneur dans les ressources humaines,
Spécialiste des questions sociales, économiques et d'emploi.

 

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